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努力实现居者有其屋----住房公积金在港城

  • 时间:2009-08-05 09:46:04 来源:市住房公积金管理中心 阅读次数:

努力实现居者有其屋
                              ----住房公积金在港城 


  住房改革创建住房公积金制度,加快了我国的住房建设,在很大程度上解决了广大职工住房问题,改善了人居环境,提高了人民生活水平。经过许多年的努力,全国住房公积金制度已经普遍建立,我市的住房公积金资金也已经具有一定的规模,并在港城建设中发挥了积极的作用,为我市居民购买住房,改善住房条件提供了有力支持。在现阶段的经济发展和住房改革过程中,住房公积金制度又遇到了一些新问题新考验,这就要求我们转变思想,创新制度,做到与时俱进,这样才能达到深入学习实践科学发展观的要求,也才能交上一份让党和人民满意的答卷。
  一、房地产市场分析
  住房改革初期,取消福利分房,利用市场来解决住房问题,主要是由当时住房供给严重不足与人民群众日益增长的住房需求的矛盾所决定的,经过多少年的改革实践,各地住宅建设已经发生了翻天覆地的变化。目前连云港市的住房供应主要以商品房、经济房为主,而又以商品房所占份额最大,房地产开发商通过商品房预售的模式,滚动式开发,充分利用了资金的时间价值 ,又通过银行按揭贷款,包括住房公积金贷款使得销售得到实现,实现资金的快速回笼,这些因素都造就了房地产业这些年来的辉煌。随之而来的是由过去的住房供给不足变为如今高房价带来的相对过剩。
  时间已经迈过2008年,商品房市场许多年来的火热到2008年已经呈现降温,目前的商品房市场逐渐回归理性,但是,辉煌所带来的高房价,已经渐渐脱离了城市相当一部分人群的承受能力 ,虽然目前社会上对于住房的刚性需求还在,但是面对如此高昂的房价,很多人更多的是无奈。商品房价格回归理性是趋势,它不应是暴利,当然也不应该是惨淡经营,对于由于价格上涨而无法得到满足的住房需求方面,我认为,应抓紧建立完善的具有中国特色的面向中低收入家庭的住房社会保障体系,并且住房公积金制度也应在其中发挥积极重要的作用。
  二、我市住房公积金资金运行情况概述
  至2008年底,我市累计归集住房公积金49.90亿元,全市共有23.67万名职工开户缴存住房公积金,职工累计提取住房公积金18.44亿元,累计归集额与提取额相抵后归集余额为31.46亿元。
  至2008年底,我市累计共有28,968户家庭通过住房公积金贷款改善了居住条件,累计发放住房公积金贷款37.51亿元。至2008年底,累计收回住房公积金贷款16.2亿元,贷款余额21.31亿元,贷款逾期率为0.11‰。
  三、我市商品房市场的住房公积金使用和管理情况
  截至2008年年底,连云港市住房公积金管理中心共向全市各开发楼盘发放了约21亿公积金按揭贷款,累计与全市超过200家楼盘签定了住房公积金按揭贷款协议,为这些楼盘通过公积金按揭方式销售商品房提供支持,并使得超过1万户职工家庭通过公积金按揭方式购买到了商品住房。
  目前,我市住房公积金按揭贷款业务已经发展的比较成熟并且形成了比较完备的体系,从开发商信息管理→按揭项目信息管理→按揭楼盘信息管理建立了一整套信息化的管理流程,在管理中,“中心”工作人员按要求必须到楼盘现场勘察,对楼盘实际情况进行备案,并不断跟踪楼盘的建设情况,切实做好按揭楼盘的风险防范工作。
  按揭楼盘保证金管理也实现了计算机信息化,“中心”根据各个楼盘的风险情况不同,在签定按揭协议时确定合适的保证金比例,通过这部分暂存的保证金,“中心”可以加强对按揭贷款风险的防范和督促开发商加快按揭回证。
  四、我市政策性住房的住房公积金使用情况和思考
  截至2008年年底,连云港市住房公积金管理中心共对市区经济适用房发放了约1036万个人住房公积金贷款,支持市区接近200户职工家庭购买经济适用房。我市的住房公积金对城市廉租房的建设也提供了支持,共累计从住房公积金增值收益中提取了城市廉租住房建设资金2397万元用于支持我市的廉租住房建设。
  近期《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 》提到选择部分有条件的地区试点,将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。这些年来,住房公积金如何更加有效的使用一直是不断探讨的话题,人们对住房公积金向低收入群体的倾斜力度也表示质疑,住房公积金如果直接用于经济房建设,会加强对低收入群体的倾斜力度。以发放住房公积金贷款作为建设资金的形式支持经济房建设,这种提供资金的方式在住房公积金制度建立早期,许多地方住房公积金管理部门有过类似的实践,当时对住房建设曾起到过积极推动的作用。通过住房公积金贷款低利率保证经济房建设低成本,能够满足经济房建设的资金需求,但是保障住房公积金的资金安全和能实现住房公积金的保值增值也是必须考虑的,还有是否会出现新形式的腐败、金融风险等其他问题,这都是需要严格论证和实践检验的。从根本上来说,只有加快相关立法,通过法律手段规范住房公积金的使用行为,才能最大限度的保障住房公积金的资金安全。    
  五、我市住房公积金便民政策以及创新实践
  市住房公积金管理中心在住房公积金提取方面出台《关于调整我市住房公积金有关提取政策的通知》,对新就业人员可以支取住房公积金用于支付房租,同时放宽了特困职工、重大疾病职工等提取限制条件,使住房公积金业务更加人性化。在住房公积金贷款方面对贷款首付最低比例下调至20%;住房公积金最高贷款额度整到50万元;不超过住房公积金贷款最高限额内,职工可分次申请住房公积金贷款;对以前年度购房但没有办理过住房公积金贷款或办理商业性贷款的职工允许其申请住房公积金贷款,进一步扩大住房公积金受益面。
  市住房公积金管理中心还通过理论联系实践,研究制订并出台了逐月还贷、提前还贷、可降低月还款额等创新业务。以前我市支取公积金偿还贷款的规定是,借款人贷款满一年后,可每年不定期使用公积金账户余额还贷一次。现在允许住房公积金借款人按月使用住房公积金账户余额(含同户籍直系亲属),归还住房公积金贷款,不再限定每年使用次数。借款人在正常还款的第二个月即可申请使用住房公积金偿还贷款。连云港市住房公积金管理中心还充分考虑了低收入群体,对于住房公积金月缴存额较少的借款人,由于每月公积金缴存额不足以偿还住房公积金贷款,采取贷款剩余本金1/15以外的住房公积金账户余额有多少冲还多少的原则,不足部分借款人用现金补足归还。以上举措明显减轻了借款人的还贷压力,受到借款人一致好评。对于家庭住房公积金缴存额较高的借款人,也兼顾了他们的利益,对于多余的住房公积金还可以冲还贷款本金,显著减少借款人利息支付,为借款人节省了大笔资金。此举让借款人能有更加灵活的还贷方式,满足借款人不同的需求。有的住房公积金借款人因出现家庭变故,家庭经济负担加重,还款压力明显增大,连云港市住房公积金管理中心出台政策,允许住房公积金借款人变更月还款额,只要借款人不违背原借款合同、以前有提前还贷的记录,借款人每年都可以申请办理一次减少住房公积金月还款额业务,在经济好转时,借款人还可以申请恢复到原来还款水平,使住房公积金管理更加人性化。
  为了更贴近民生,连云港市住房公积金管理中心还同时成立了“东部城区管理部”和“市区营业部”,由于连云港市东西城区相距30公里,东部城区的住房公积金权益人在办理公积金业务时非常不便,为进一步加强住房公积金管理,不断提高服务质量,成立了“东部城区管理部”和“市区营业部”,为广大公积金权益人提供一站式便捷服务。
  六、目前遇到的问题和应对
  受金融危机影响,我市的纺织、机械、电子、化工、食品等行业冲击较大,特别是出口加工型企业,裁员减薪现象严重,许多企业采取包括少缴、缓缴、停缴住房公积金等措施来降低成本,导致缴存人数不断下降,缴存总量不断降低,部分县公务员、乡镇医院、教师公积金财政补贴不到位,以及非公企业公积金覆盖面较低,缴存意识差,等等,使得公积金的归集工作形势严峻。
  房地产市场较前些年而言比较低迷,城镇居民的住房消费意愿和购买能力持续下降,住房公积金贷款规模进一步缩小。许多企业裁员、降薪导致这部分职工的住房贷款的偿还能力下降,住房公积金贷款风险进一步加大,个贷逾期率呈上升的趋势。由于贷款规模的进一步萎缩、存贷款利率不断下调,住房公积金贷款与商业银行住房贷款利差优势的也在缩小,都将使住房公积金增值收益减少,住房公积金保值增值难度进一步增大。
  面对这些问题,在克服归集困难保障职工权利方面,需要更加积极的展开工作,将住房公积金参缴对象尽可能的拓宽覆盖到所有就业者,无论收入高低只要参加就业就必须进行住房公积金缴存。可以采取的手段包括:通过网站、电台、报纸、电视等多种形式加强宣传,提高住房公积金宣传报道的广度、深度、关切度,扩大住房公积金的社会影响力;积极开展行政执法工作,通过行政执法,大力推进非公所有制企业住房公积金制度建设;积极协调市劳动部门,争取在全市范围内将住房公积金缴存写入新版劳动合同;启动住房公积金年检制度,同时积极协调技术监督局协商在年检时相互制约,没有建立公积金制度和没有参加公积金年检的单位,不得参加组织机构代码证年检。
  贷款业务方面除深入贯彻实施现有的公积金新政业务外,继续研究出台更多惠民政策,减少购房人的购房压力,帮助更多职工购置和改善住房。同时,还应该加快研究制定针对中低收入群体住房改善的新政策,适当向中低收入群体倾斜,体现住房公积金制度对中低收入缴存者的定向住房保障功能。另外,继续加大对公积金优惠政策的宣传力度,采用多种形式加大住房公积金制度宣传,让更多人了解住房公积金优惠政策,用好住房公积金优惠政策。
  在保证资金安全方面应继续加大力度,包括:狠抓风险防范,努力完善风险防范机制,建立住房公积金贷前、贷中、贷后动态管理机制,完善住房公积金风险预警和催收机制;完善信息通报机制,根据房地产市场、金融等方面的政策和信息,定期对公积金贷款发展趋势作出定型和定量分析预测,设立安全标准,建立预警机制,合理调控贷款运行;及时将逾期信息以月报形式通报各贷款经办银行,并上报人民银行征信系统,防范信用风险。 (贷款管理科  贾征东)
             

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