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住房公积金贷款风险成因与防范

  • 时间:2009-01-22 10:31:49 来源:市住房公积金管理中心 阅读次数:

住房公积金贷款风险成因与防范

  住房公积金制度是我国城镇住房制度改革的主要内容之一,住房公积金贷款由于利率低、期限长,自实施以来已成为广大中低收入家庭住房消费的首选。2007年,全国住房公积金贷款总额为8566亿元,比2006年末增长34.59%,有力地推动了城镇住房制度改革进程,提高了城镇居民的生活水平,促进了房地产市场的培育和发展。但是,随着其在制度设计和风险控制等环节存在的漏洞,使得公积金贷款的风险也不断显现出来,已成为政府相关管理部门亟待解决的一个问题。 
  一、住房公积金贷款风险形成的原因 
  公积金贷款一向被视为较为安全的优良贷款品种。相对商业贷款而言,公积金贷款的对象主要是具有固定单位和稳定收入的在职职工。近年来连续几次利率调整,公积金贷款利率增幅都低于商业利率,公积金贷款的优势越来越明显。但住房公积金贷款主要是用于个人住房长期性贷款,最长可达到30年,具有诸多不确定性因素,不可避免地会存在诸多风险,具体可归纳为以下几个方面: 
  1.借款人偿债能力风险。由于公积金贷款的对象大部分为社会的中低收入职工,加上企业改制和社会劳动用工制度的改革,部分职工会因丧失工作或收入大幅减少而发生贷款违约;还有些借款人因家庭成员患上重大疾病、子女入学等发生大额费用支出,出现偿债能力下降而发生贷款风险;更为严重的是借款人的信用风险,由于公积金贷款利率较低,借款人主观上有意不履行还款义务,拖欠贷款,蓄意欠资赖账,甚至有个别的采用假资料等不正当手段,骗取贷款。目前,由于多数地方公积金贷款没有纳入人民银行个人征信系统管理,致使在审批时对个人信用记录和负债情况无法准确掌握。如果贷前审查把关不严,会让个别有赌博等不良嗜好和经营欠债的人钻空子,恶意拖欠贷款。 
  2.公积金贷款体制设计缺陷导致的风险。由于公积金贷款全部都是采取委托银行办理模式,风险由资金中心承担,银行只收取贷款利息收入的5%作为手续费,受托银行缺乏积极性和责任意识,对公积金贷款业务重视不够,更有甚者眼睛只盯着存款,把公积金贷款作为负担而疏于管理,从而造成贷款的潜在风险。另外担保机构代偿和催还贷款不及时,与受托银行间推诿扯皮也是造成逾期率增高的原因。 
  公积金的担保体制设计将逾期欠款追缴责任转嫁到担保公司头上,初衷是好的,而新的司法解释对逾期贷款者的抵押物处置进行了限制,使得抵押担保这主要担保品种的可操作性和安全性大打折扣。因此,一旦出现重大呆坏账时,担保公司将难以承受,而公积金中心计提的坏账准备如何使用还有待商榷。由于一个城市往往只有一家置业担保机构,当逾期率上升以后,担保机构的责任心、服务意识和管理水平都需要认真监督。 
  3.管理制度不健全。这几年住房公积金的归集规模较大,不完全统计,全国约有近1610亿元的资金沉淀,社会压力很大。因此,住房公积金监管机构对公积金管理中心制定的考核办法,将公积金贷款率作为一项重要考核指标,其负面影响就是部分公积金中心为了追求眼前和局部利益,想尽办法扩大贷款规模,这样只片面追求数量,而忽视贷款质量,给公积金贷后管理带来严重隐患。 
  二、加强住房公积金贷款风险防范措施 
  住房公积金制度根本作用体现在公积金贷款上。数量与质量、效率与安全兼顾应成为发展住房公积金贷款的基本原则。要牢固树立风险意识,提高风险控制能力,有效防范贷款风险。 
  1.将住房公积金贷款管理纳入人民银行征信系统。信用资源共享,及时发现信用不良和恶意贷款者,将其拒之门外,对化解住房公积金贷款风险意义重大,事半而功倍;同时如发现借款人存在未偿清债务,原则上也不应再予贷款。信用管理制度对借款人按时归还公积金贷款有一定的促进作用,公积金中心可逐步建立职工个人信用库。一笔贷款的发放是否成功,起决定作用的还是贷款人的信用状况。借鉴新加坡的成功经验,有必要对所有公积金缴存人建立个个人信用库,可操作的方式就是根据公积金贷款特点,选取五个指标体系:一是职业风险指标,根据职业的稳定性、收入水平、发展前景进行量化;二是个人风险指标,主要衡量借款人的信用级别、文化程度、职务及年龄状况;三是家庭经济环境风险指标,如配偶、子女、父母的经济状况;四是抵押房产风险指标,综合考查抵押房产的地段、楼层、实地评估价值;五是保证人风险指标,主要分析保证人的担保资格、担保意愿、担保能力等。 
  2.加强对申请人资格和偿债能力的审查。借款人是否具备借款资格和还款能力是产生贷款风险大小的源头,注重对风险的早期识别、预警和控制,可以很大程度上增强管理中心驾驭风险的能力。因此加强贷前审查尤为重要。考察借款人工作特点、收入状况及文化程度,结合借款人家庭成员的构成来综合判断偿还能力和信用状况。贷款经办人应与借款申请人面谈,建立面谈记录,对贷款申请人的购房意图、还款意愿、还款能力及提供资料的合法性、真实性进行审核评分,以确定是否给予贷款及贷款额度和期限。要向借款人明示不按时还款所应承担的法律责任,籍此防范借款人的恶意欠款。借款人申请公积金贷款须严格执行年还款额不超过家庭年收入一半的规定,再考虑到借款人夫妻双方公积金账户每年有一定的缴存额度,这样将会使风险大大降低。 
  3.对收入不稳定的高危申请人,可以要求提供正常缴存公积金的第三人作为保证担保,借款期间保证人公积金予以冻结。这种措施比较安全,如果借款申请人信用不好,保证人可以起到连带担保的作用。
  4.明确分工与协作,强化贷后管理。公积金中心、受托银行、担保机构应责权利明晰,引入竞争机制,充分调动受托银行和担保机构的积极性和主动性。对受托银行因管理不力、操作失误等原因 ,造成公积金贷款的风险,应追究受托银行的责任,同时严格执行担保机构的代偿责任,建立逾期催贷责任制,进行动态管理,还款催收责任落实到人;充分做到贷前审查、贷中核查和贷后检查,出现逾期立即跟踪催收;在贷款审查环节,不仅注重个人申请资料审查,更注重抵押物的落实。同时,有条件的要与房产部门实现信息联网,适时了解借款人购房、抵押、交易信息,为公积金审贷和保证资金安全提供基础。对经催收无效的借款人依据合同坚决处理,维护公积金贷款的严肃性,保证资金安全。(郭霞)

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