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使用公积金贷款购房时应考虑的几点因素

  • 时间:2011-04-12 09:57:24 来源:市住房公积金管理中心 阅读次数:

使用公积金贷款购房时应考虑的几点因素


  从属性上来讲,住房既是消费品又是投资品,具有双重属性,家庭买房的目的不是居住就是投资,作为家庭购买的最大商品,在购房前应考虑哪些问题,这对于初次购房满足居住功能的家庭并不是十分明确,往往是追着房价买,越涨越买,大家买了我也买,有非常强的从众心理。因盲目购房造成的问题也比比皆是,有的是房子买了没钱装修,有的甚至是连首付都没有,寅吃卯粮,买房落了一屁股债,造成家庭生活捉襟见肘,债台高筑。由于大家蜂拥购房,房价高企在宏观上也产生了蝴蝶效应。购房前应考虑哪些因素?购房人首先要考虑的还是地段,也就是房屋所处的区位,其次是生活成本的高低、生活便利程度、周边城市建设配套情况、房屋户型和结构、面积和朝向、通风和采光、物管、环境和小区绿化、开发企业实力和品牌等。那么撇开这些因素,从经济方面讲购房要缴纳哪些费用?影响公积金贷款额度与贷款年限的因素有哪些?作为购房人对这些知识也要有一定的了解,合理规划家庭开支。
  一、购房需要缴纳的费用主要有以下几类:一类是购房及入住费用:买卖双方的成交价格、公共维修基金、物业费、公共照明费、装修垃圾清运费、装修押金等,通过中介买卖二手房的还存在中介费;另一类是交易费用:如契税、印花税、交易管理费、登记工本费、五年内的二手房买卖还将涉及营业税和个人收入调节税,这两项费用虽然规定由卖方缴纳,但最终还是会转嫁到买房人头上;如果需要贷款购房的还有一类费用是:贷款材料工本费、公证费、保险费、担保费、抵押登记费、他项权证工本费等,在我市正常公积金贷款借款人仅需要缴纳抵押登记费及他项权证工本费两项,住房公积金管理中心不收取任何费用。
  二、影响公积金贷款的额度因素主要有:购房价格和首付比例、贷款最高限额、还款能力、个人信用、住房公积金缴存情况等,另外购买二手房的还应考虑所购房的房龄因素。
  1、购房价格和首付比例
  房屋价格往往是同房子所处的区位、建筑的质量、小区绿化及环境、开发商的实力和品牌、物业的管理、社区服务功能的配套等居住要素成正比的,借款人应根据自己工作生活的便利程度、收入和支出等实际情况来确定购买适合自己的住房,公积金贷款的购房价格是指买卖双方签订的,经房地产管理部门鉴证的商品住房买卖合同价格(或房地产买卖契约价格)。
  首付比例是指购房人先予支付给售房人的购房资金占总房价款的比例,购房首付资金是家庭必须准备的,缺口部分可以申请贷款,完成购房全款交付。一般情况下房价扣除首付部分等于贷款金额,如果首付比例要求越高,则购房贷款的门槛就越高,目前我市公积金贷款首付比例为现房及按揭商品住房30%,二手房为40%。
  2、贷款最高限额是指政策规定范围内职工家庭可申请到的最大贷款金额,目前我市双职工正常缴存公积金家庭贷款最高限额是40万元,单方正常缴存住房公积金的,最高限额为20万元,如经信用能力评估,积分达到90分以上的,贷款额度可适当放宽到30万元。
  3、还款能力也就是家庭偿债能力,通常用每月还款额占家庭收入比例来衡量。贷款时需要参与借款的人员提供收入证明。收入证明不能弄虚作假,现实生活中往往存在收入不透明和收入证明是否真实的问题,因此在贷款审批过程中收入证明并不是考核借款人还款能力的惟一因素,住房公积金的月缴存额是按职工工资总额的一定比例缴交的,从另一方面能校验职工收入的真实性,所以住房公积金的月缴存额也是考核借款人收入的一个重要指标,另外还有一个重要指标是家庭收入和支出的现金流。
  4、个人信用是个人履约能力的历史记载,如果曾有不良信用记录,在申请贷款时将会对贷款人未来履约能力进行重点考量,如果存在恶意欠还的不良记录,审批时将会拒贷。
  5、房龄是指住房建成投入使用的时间。按政策规定贷款期限最长为30年,同时不得超过抵押房产的剩余使用年限。我国房屋成新折旧是按照直线折旧法的方式进行计算的,年折旧率为2%,砖混结构房屋使用年限一般为50年,房屋的残值率为2%,钢筋混凝土结构房屋使用年限为60年,房屋残值率为零。折旧如果考虑功能折旧及环境等因素,折旧速度要更快一点。公积金贷款年限最长为30年,当房屋使用年限超过20年后,如果贷款年限仍为30年,则期限届满时,房屋的价值就所剩无几了,同时房龄太长的房屋处置时比较困难,会对贷款资产构成风险,因此房龄较长的房屋对借款人的贷款额度和年限都有一定的影响。
  三、影响公积金贷款的年限因素主要有:借款人年龄、贷款最长期限、贷款利率、还贷方法等,房龄对于贷款额度也有一定的影响。
  公积金贷款的最长年限是30年,对年龄的要求是最高不能超过法定退休年龄,如果借款人临近退休,身体健康,特殊情况下可适当延长3年。借款人可以根据自己年龄大小、经济收入支出情况、每月能支付的还款额,确定可承受的最大负债额,调整家庭购房规划,合理分配家庭经济开支。
  公积金贷款执行人民银行政策性利率,目前5年期以内的贷款利率为4.2%,5~30年为4.7%,不存在下浮利率,利率调整也严格按照人民银行规定执行,如果在还贷期间遇人民银行调整利率,将会在下一年的1月1日自动调整执行新的利率标准。
  公积金贷款的还贷方法非常灵活,只要借款人每月还款额不低于最低应还金额,可以自由还款,提前还款不收取任何费用。确定公积金贷款月还款最低金额的还款方式有两种,一种是等额本息还款,一种是等额本金还款,两种还款方式区别之处是还款压力大小不同。借款人还可以灵活利用公积金账户金额偿还贷款,在公积金账户内留足借款金额的1/15之后,多余的部分,借款人可以使用公积金账户余额申请签约还贷或直接支取公积金还贷,这样就能把公积金账户余额充分利用起来,轻松还贷。虽然公积金还贷方式灵活自由,但借款人在安排家庭经费开支时同时还应考虑到未来可能的利率上调风险,以及来自其他方面需要大量使用资金的风险,给未来生活留有一定的资金余量,防止成为名副其实的“房奴”。
  总之,家庭买房前一定要把各项费用考虑周全,当需要支付各项费用时方能应付自如。现在的房屋交付时基本上都是“毛坯房”,房屋交付后需要自己投入一定资金进行装修方能入住,入住时还要考虑家具、家电、生活用品的购置,这些费用同样不能疏漏,合理支配家庭支出是购房的前提,不能因购房造成家庭生活质量明显下降,贷款审批发放后,借款人应严格按照还款计划偿还贷款,防止因逾期给自己的个人信用留下“污点”。(贷款科 梁光毅)

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