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贷款创新,担保先行

  • 时间:2007-12-10 09:43:32 来源:市住房公积金管理中心 阅读次数:

 

贷款创新,担保先行

                           —谈住房贷款担保方式发展

 

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任。根据《中华人民共和国担保法》规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。

目前,在住房公积金贷款使用中,房产抵押是比较直接也是使用的比较多的担保方式,但是在实际工作中也暴露出一些缺点。对于借款人来说,借款人申请住房公积金贷款,涉及到住房公积金管理中心、产权管理部门、银行三个单位,对于绝大多数不熟悉贷款流程的借款人来说,是一件非常头疼的事。同时,单纯的房产抵押又限制了业务的创新,比如,住房公积金和银行组合贷款中,一套住房抵押权的实现无法同时满足两个单位的要求,限制了借款人贷款的金额。而作为住房公积金管理中心,则希望推动住房制度改革,规范个人住房贷款担保行为,完善住房金融体系,有效防范和化解个人住房贷款风险。那么,是否有一种方式可以成为解决担保问题的良药呢。

现在,以房地产担保公司担保为代表的法人保证方式发展越来越迅速,并有成为房地产市场主流的趋势,在我国的一些城市,甚至已经发展到住房公积金贷款100%由担保公司担保。保证,是指保证人和债权人约定,当债务人不履行债务时,保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民,可以作保证人。房地产担保公司是在中国住房改革和房地产市场开放背景下催生的产物,在国内发展时间短、速度快,以其专业化的服务而受到青睐。

对于政府部门来说,担保公司的出现有助于提高政府机构的管理效率和水平。政府机构将一部分经济事务交给担保公司,赋予担保公司一部分权利,并由担保公司承担相应的义务。这样做的目的是使部分政府机构的行政职能和经济事务可以通过担保公司实现市场化运作,达到提高效率的目的,让相关政府机构将精力专注于宏观管理和政策研究和制定上来,同时达到优化市场机构和资源配置效果。例如,通过担保公司,住房公积金管理中心可以将贷款业务中的贷后管理业务交给担保公司管理,实践证明,通过担保公司的市场化、专业化运作,可以使住房公积金贷款的逾期率得到极大的控制,在部分城市,住房公积金贷款逾期率为零,有效地保障了住房公积金的资金安全,提高了工作效率。

担保公司以其灵活性,专业性,业务创新性,具有活跃市场的功能。担保公司通过业务创新,开展多样化的担保业务,服务于广大的购房者。比如,在很多城市的担保公司开展了商业贷款转住房公积金贷款的中间担保业务,减轻了许多购房者的经济负担。一些过去无法实现的贷款业务,比如组合贷款,通过担保公司作为中间纽带,同时向住房公积金管理中心和银行提供担保,满足了借款人的贷款要求。担保公司运作不仅缓解了个人购房贷款担保难的问题,拓宽了群众购房融资渠道,还可利用一揽子办理手续的规模优势,减少环节,节省费用,通过其专业化的服务使得借款人申请贷款更加的便捷和快速。

但是,作为新生事物的担保公司也存在很多不可忽视的问题。首要问题便是防范风险,作为担保公司,其本身所能承担的风险的大小,以及如何将风险控制在可承受的范围之内,决定着其将来的发展。同时,由于发展时间短,如果人员素质、管理能力及专业水平不足,就很难按照正常的市场主体方式来生存,发挥不到担保公司应有的作用。这些都是作为担保公司这种新生事物在发展过程中不得不面对的问题。(贷款管理科贾征东)

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